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07
ago-2014

Tierra cara, variable en desarrollo de centros comerciales

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Empresarios que destacan el crecimiento del negocio y las ventajas que tiene Colombia como mercado, advierten de las dificultades en materia de costos y consecución de los terrenos.

En medio del interés creciente de los inversionistas locales y extranjeros por construir y desarrollar centros comerciales en Colombia, gracias a las bondades que se le atribuyen al mercado local, en el clima de negocios hay una variable que inquieta a los empresarios que ejecutan estos proyectos: el costo de la tierra y su disponibilidad.

En eso coinciden varios ejecutivos del sector consultados al respecto, en el marco del RECon Latin America, la convención global de centros comerciales de América Latina, que se realizó esta semana en Cartagena.

David Toledo, del Centro Comercial Único, que basa su modelo de negocio en los outlets, reconoce que en el crecimiento de la industria está en contra el costo de los terrenos.

Desde su perspectiva eso “es lo que puede frenar un poco la dinámica que trae”.

Y añade: “no es fácil encontrar terrenos en Colombia a un precio que tenga sentido para un inversionista que venga a hacer un desarrollo comercial.

El mercado tiene su ciclo y estamos en un ciclo en el que las propiedades están bien costosas”.

En esa misma línea se pronunció Juan Pablo Romero, gerente general de Parque Arauco, desarrolladora chilena con varios proyectos en Colombia.

Sostiene que si se compara con Chile y Perú, que son los países de referencia que tiene la compañía, el metro cuadrado en Colombia y, especialmente en Bogotá, es mucho más alto que en los otros dos países”.

Agrega que también es elevado el precio en Colombia, al comparar su incidencia en el costo total del proyecto y de la inversión.

“Eso hace que la rentabilidad sea más apretada”, explica el directivo.

Y añade que, de todas maneras, el aspecto a favor es que hay una mayor expectativa en la evolución del negocio en el país, porque a diferencia de los otros mercados, donde hay una gran ciudad capital que concentra buena parte de la población y los ingresos, en Colombia existen múltiples ciudades y mercados interesantes, lo que hace más atractivo el negocio cuando se enmarca en un contexto de largo plazo.

Por su parte, Nicolás Jaramillo, vicepresidente de proyectos e inversiones de Conconcreto, afirma que la compañía no es ajena a ese problema.

“Creemos que se debe ser muy cuidadoso en la valoración de los terrenos y de sus avalúos, y eso tiene que ver mucho con la parte normativa para que se permita hacer las construcciones y no haya una especulación sobre los terrenos”, comenta.

Para el directivo, en la medida que los Planes de Ordenamiento Territorial, POT, vayan restringiendo los usos de los suelos, se van generando presiones. Desde su experiencia, la situación es más compleja en Bogotá que en sus municipios vecinos.

El directivo considera que se están generando especulaciones con los precios y que están por encima de lo que deberían estar.

Dice que ese es el caso de Neiva y Valledupar, ciudades intermedias en las que la compañía ya opera centros comerciales, por lo que no se ha visto afectada por ese fenómeno.

Además del factor precio, Gabriel Escallón, gerente de la firma Cimento, llama la atención en las dificultades de conseguir tierra disponible para estas obras comerciales. Encontrar terrenos baldíos es difícil en ciudades como Medellín, Cali y Bogotá.

Normalmente, afirma, hay que conseguir fábricas que se van a salir del casco urbano o que van a cerrar, porque son las áreas que por lo general se ajustan a las necesidades.

“Esa es una barrera de entrada muy grande para nosotros y para todos el mercado” expresa el directivo.

Igualmente, explica que a los empresarios les toca ser muy creativos.

Y plantea que “hay que tratar de identificar dónde hay que estar y después de eso buscar terreno, en lugar de buscar primero un terreno baldío en donde, tal vez, no se deba estar.

Porque nos vamos a comprometer con nuestros aliados comerciales a que van a ser exitosos, y para ellos se requieren ubicaciones premium”, plantea.

Sobre los precios, Escallón señala que el costo de un insumo como es la tierra incide en un estudio de factibilidad y en las proyecciones financieras, pero ese análisis debe estar enmarcado en que es un negocio de largo plazo en el que se puede operar un centro comercial por 20 o 30 años.

Junto a estas opiniones está, el análisis de A.T. Kearney que presentó el resultado del Indice Global de Desarrollo del Retail 2013 en el que Colombia se ubica en el puesto 18, con un avance de cinco lugares.

María Eugenia Fanjul, socia y vicepresidenta de A.T. Kearney destaca la importancia que ha ganado el país, pero reconoce los costos elevados de la tierra y de los espacios disponibles para los comerciantes, son aspectos por mejorar.

Constanza Gómez G.

Economía y Negocios

Cartagena

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